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Vuelve el interés al mercado inmobiliario

Vuelve el interés al mercado inmobiliario

Los inversores nacionales e internacionales han vuelto a poner el foco en el sector inmobiliario español, como lo prueba el importante número y el volumen de las operaciones cuyos detalles estamos conociendo prácticamente a diario en las últimas semanas, así como el aumento del número de inversores que están analizando el mercado.

¿Qué ha cambiado en el tramo final de 2013 y principios de 2014 en los activos españoles para que sean de nuevo atractivos para los inversores?

En un sector tan heterogéneo como el inmobiliario, es complicado responder de una forma tajante, pero se puede decir que uno de los principales motivos es el ajuste de precios que se ha experimentado. Aunque todavía este ajuste podría continuar, lo cierto es que se detecta que en determinadas zonas y segmentos y para determinado tipo de activos se han estabilizado los precios, esto es, han tocado suelo ya y los tenedores de esos activos han aceptado la potencial pérdida de valor. Todo esto es lo que estaría provocando que se sucedan las operaciones.

La oferta, en determinadas zonas donde se detecta demanda real, está casando con el precio, por ejemplo, en el segmento residencial. En 2013 se han vendido más de 311.000 viviendas en España, del que aproximadamente un tercio son nuevas y dos tercios de segunda mano. En paralelo, se iniciaron y construyeron unas 50.000 nuevas, por lo que el año pasado se fue reduciendo moderadamente el stock de vivienda nueva en localizaciones donde existe una demanda real, casan los precios de oferta y demanda, y ha habido acceso a financiación adecuada al consumidor. A este respecto, el importe medio del préstamo hipotecario ha ido descendiendo, situándose en la actualidad en los 94.000 euros por unidad de vivienda, y adicionalmente también ha disminuido el plazo medio, que actualmente de sitúa en los 23 años, lejos de los de años anteriores tanto de importe y plazos medios.

En la actualidad, en España estamos viendo que el apetito de los inversores nacionales e internacionales se divide en tres frentes en función de la tipología de activos que buscan. En primer lugar, los inversores con interés en compañías concretas bien a través de la entrada en el capital bien mediante la compra de su deuda. Un segundo grupo lo constituyen los inversores interesados en carteras de activos o en activos singulares, mientras que el tercero serían las plataformas de gestión de activos inmobiliarios, algunas de las cuales han pasado en los últimos meses a manos o están participadas por grandes fondos internacionales.

De los tres tipos, la compra de activos singulares o carteras de activos es lo que está despertando un mayor interés entre los inversores, en busca de una rentabilidad que oscila mucho dependiendo del tipo de producto y la localización, y por supuesto de si son inversores core o tienen un perfil más opportunity. En estos segmentos se incluye desde residencial en stock hasta centros comerciales o incluso suelo, si bien en este último capítulo es donde hasta ahora ha habido poco apetito inversor.

Pero esto puede empezar a cambiar a corto plazo para activos en determinadas zonas, que serán objeto de operaciones selectivas. Es síntoma de que existe una incipiente recuperación del mercado del suelo el hecho de que se están absorbiendo las promociones de viviendas en las que no existe contingencia sobre los terrenos, se dispone de financiación y se trata de localizaciones con demanda real. Son los primeros síntomas de que el mercado se empieza a mover y esto no se producía, ni de lejos, hace tan solo dos o tres años. En el extremo opuesto estarían, por ejemplo, las segundas residencias de costa en no buenas localizaciones, cuya demanda es muy débil o casi inexistente.

El mercado español está despertando el interés de un abanico muy heterogéneo de inversores, desde los que buscan rentabilidad a corto plazo y salida inmediata hasta los que piensan más en el medio y largo plazo. En este segundo capítulo están denominados socios industriales, vinculados al sector inmobiliario, que entran en las operaciones con el ánimo de buscar sinergias para el core business de sus compañías.

De una forma o de otra, lo que está claro es que España está saliendo de una etapa marcada por la escasez de transacciones. En estos momentos hay evidencias de que vuelve a ser un país muy atractivo para invertir tanto por la mejora de las perspectivas macroeconómicas como por el ajuste de precios que se ha registrado. Por ello, este año veremos incrementarse notablemente el número de operaciones con respecto al pasado, incluso aquellas en las que el suelo pueda ser un segmento en el que puede existir apetito inversor, una situación impensable apenas un par de años atrás.

Fuente: Expansión. Visión Personal de Javier López Torres, socio responsable de Real Estate de KPMG en España.

 

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