La profunda crisis en la que ha estado sumida España ha tenido un impacto especialmente acusado en el sector inmobiliario, que había sido uno de los más relevantes motores de nuestra economía en los años precedentes. Ello ha destapado desequilibrios estructurales que ya se intuían y ha causado los problemas en cadena que ya todos conocemos bien. Sin embargo, ha dado lugar al mismo tiempo a un nuevo escenario futuro que cabe esperar será más prometedor. Ha cambiado el perfil de inversor, que ahora es más exigente, sobre todo el que procede del extranjero, y tiene intención de comprometer importantes sumas de dinero. Y también el tipo de inversiones que despiertan interés, que buscan un valor añadido cualificado y exigen, a cambio, mayor certidumbre y seguridad.
Las operaciones de transformación de suelo normalmente necesitan de una importante financiación inicial y conllevan riesgos superiores a los que se derivan de la compra de productos inmobiliarios terminados. Estos riesgos no son sólo de mercado (evolución de la demanda, precios, condiciones financieras, etc.), sino que incorporan un notable componente de riesgo regulatorio. Éste, a su vez, depende de diversos niveles de Administraciones públicas, que tienen que aprobar los planes de ordenación y demás instrumentos urbanísticos y licencias para que los inversores puedan materializar los usos y edificabilidades correspondientes. Pero, por otro lado, estas inversiones en suelos son las que generan mayores beneficios de todo tipo, especialmente en términos de creación de riqueza y empleo. Durante los últimos años, se han resistido y no han terminado de arrancar con fuerza. Sin embargo, hemos podido apreciar que se están reactivando, intensificadas por un mayor interés internacional.
En los meses pasados, se han promovido grandes inversiones en las que el sector público ha colaborado con el sector privado. Las expectativas animan a aventurar que en este año 2015 podría consolidarse la tendencia positiva. Estamos viviendo una época de incipiente recuperación económica en la que la confianza en su mantenimiento y progresión será determinante para que los inversores extranjeros apuesten de forma creciente por España.
En este contexto, será crucial el papel que jueguen las Administraciones públicas, especialmente las autonómicas y locales. El ejercicio de las competencias que les corresponden en materia de urbanismo condicionará tanto el perfil de las inversiones, como los tiempos. Como decíamos, son estas Administraciones públicas las que deben aprobar los planes de ordenación urbana y los instrumentos de gestión urbanística, así como otorgar las licencias de obras y actividad. Desde esta perspectiva, son piezas clave en el sector y su recuperación. Es lógico, en consecuencia, que los inversores estén atentos a los procesos electorales y de conformación de gobierno en nuestro país durante este año.
Sea cual sea el resultado de los procesos políticos que estamos viviendo, las Administraciones públicas españolas se encuentran ante una oportunidad única para mostrar su compromiso con las inversiones inmobiliarias que crean riqueza y generan empleo, incluidas en especial, por supuesto, las que atienden a necesidades sociales de primer orden.
Iniciativa, flexibilidad, colaboración y agilidad en los trámites burocráticos son aspectos imprescindibles comunes a cualesquiera políticas que se desarrollen, del signo que sean, en el ejercicio de competencias urbanísticas. Previsibilidad, seguridad y certidumbre también. Y, desde luego, no hay que esperar al final de los procesos electorales para trasladar un mensaje inequívoco de compromiso con tales valores. De esta forma, la actitud expectante ante los próximos acontecimientos, especialmente de los inversores extranjeros, puede no traducirse en un retraso o cancelación de las inversiones.
Sin duda que los desarrollos urbanísticos futuros, además de ser atractivos para los inversores, deberán dar adecuada satisfacción a los intereses públicos que en cada caso estén en juego. Pero este equilibrio sólo se conseguirá si nuestras Administraciones asumen la necesidad, inaplazable ya, de respetar los principios mencionados en todo caso.
La geografía, el clima y la alta calidad de las infraestructuras turísticas con que cuenta nuestro país, entre otras ventajas, siguen haciendo de España un lugar atractivo para la inversión inmobiliaria. Y ésta, a su vez, sigue siendo necesaria para el crecimiento y la creación de puestos de trabajo. Este año electoral no debería constituirse en un problema, sino en una oportunidad que en última instancia beneficiará a todos.
Autor: Jorge Aguirregomezcorta es Socio responsable de Derecho Urbanístico de KPMG Abogados
Deja un comentario