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Author Archives: Borja Carvajal

A vueltas con la iniciativa urbanística

Por Borja Carvajal
on 01. 03. 2017

Cerramos el año 2016 y, con los datos en la mano, parece que puede afirmarse ya con cierta confianza que España ha superado la crisis inmobiliaria. Las cifras colocan a España como el cuarto país europeo más atractivo para invertir en real estate, tan solo por detrás de Reino Unido, Alemania y Francia. De la mano de la recuperación, y una vez que los Gobiernos autonómicos surgidos de las elecciones de 2015 ruedan con normalidad, empiezan a conocerse ya diversas iniciativas legislativas para retomar la regulación urbanística. Destacan los procesos ya iniciados por Andalucía, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana o Madrid.

Algunas de las reformas en curso abordan una cuestión clave de la actividad inmobiliaria, la iniciativa en materia urbanística. Al hilo de las tramitaciones parlamentarias, se empieza a oír hablar de la necesidad de acotar al máximo el suelo susceptible de urbanización. En algunos casos, se elimina la categoría del suelo urbanizable no sectorizado o programado y la iniciativa que, para su ordenación, ostentaban los agentes privados. Las propuestas que se han conocido en este sentido se plantean como reacción a los efectos de la burbuja inmobiliaria. En algunas zonas de nuestro país esta ha dejado la huella de promociones sin acabar, fuera de mercado y sin una demanda clara que permita terminarlas y ponerlas en uso.

Sin negar la buena intención de la regulación, lo cierto es que tampoco parece del todo acertado achacar exclusivamente a la iniciativa privada el fracaso de las promociones que fueron sorprendidas por el inicio de la crisis. Baste pensar en el número de tramitaciones, publicaciones, alegaciones, informes sectoriales y aprobaciones administrativas que ha sido siempre necesario sacar adelante para comenzar la ejecución de cualquier iniciativa urbanística, fuera esta pública o privada.

Si lo que se pretende es evitar la especulación habría que centrar más los esfuerzos en incrementar la transparencia y la efectividad de los controles administrativos que en eliminar cauces de iniciativa que pueden tener tanta justificación como cualesquier otros.

El debate abierto parece buen momento para reflexionar sobre la importancia que, en términos de atracción de inversiones y de generación de riqueza y empleo, tiene un ejercicio adecuado de las competencias administrativas en materia de urbanismo. Las Administraciones públicas han demostrado que, cuando actúan con rigor, agilidad y flexibilidad, pueden constituirse en el mejor aliado del sector privado para la consecución de los relevantes intereses, públicos y privados, que confluyen en este tipo de actuaciones. Ello debería ser la norma.

 

Autor: Borja Carvajal es Director en el área de regulatorio y cumplimiento de KPMG Abogados

El urbanismo que viene

Por Borja Carvajal
on 09. 04. 2015

Tras años de severos ajustes en el sector inmobiliario, especialmente en lo relativo a operaciones de suelo, 2015 se presenta como el año de inicio de la recuperación.

Durante los años de la crisis, los proyectos urbanísticos que han llegado a buen puerto pueden contarse con los dedos de una mano, y se han caracterizado, en términos generales, por localizarse en zonas premium de las grandes ciudades como Madrid o Barcelona y contar con la flexibilidad y apoyo incondicional de las Administraciones. Como ejemplo, la denominada “Operación Canalejas”, que se está ejecutando actualmente en pleno centro de Madrid y que ha requerido una complejísima tramitación urbanística para permitir la implantación de un régimen de usos ad-hoc, el enlace de hasta siete edificios con diferentes niveles de protección urbanística y una inversión privada estimada superior a 500 millones de euros, que se espera genere 4.800 empleos.

En los últimos meses parece notarse un cambio de tendencia, impulsado principalmente por grandes operaciones en las que el sector público y el sector privado están yendo de la mano. Así, recientemente y tras más de veinte años de negociaciones multilaterales, aprobaciones y modificaciones de instrumentos de planeamiento, se ha dado una primera luz verde a la “Operación Chamartín”, que supondrá la ampliación del madrileño Paseo de la Castellana en 3,7 km, para desarrollar un nuevo e inmenso ámbito en el que se combinarán distintos tipos de usos, principalmente, residencial, terciario en todas sus categorías y dotacional público. Más allá de las tachas de electoralismo y especulación que se le achacan al proyecto, el nuevo Distrito Castellana Norte, con una inversión esperada de casi 6.000 millones de euros, parece venir a cubrir una parte relevante de las necesidades de desarrollo urbano de la capital durante los próximos veinte años.

En la misma línea, operaciones como la proyectada para los antiguos cuarteles de Campamento en Madrid, sobre la que parece que inversores extranjeros ya han puesto sus ojos con la idea de desarrollar un gran ámbito de usos múltiples; la relativa a la reordenación y gestión de los suelos en que se ubican actualmente las cocheras del Metro de Madrid para permitir la construcción de un imponente y modernísimo complejo de más de cuatrocientas viviendas en pleno Distrito de Chamberí (Residencial Metropolitan); o las proyectadas para la remodelación y reconversión de inmuebles emblemáticos de la capital como el Estadio Santiago Bernabéu o el Palacio de Congresos.

En este sentido, es significativo que el Avance del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid pusiera su foco en la flexibilización de los usos y la regeneración urbana, potenciando el desarrollo de actividades económicas generadoras de empleo sin renunciar a los regímenes de protección aplicables y apostando por poner en valor la ciudad consolidada (frente a su expansión). En definitiva, parece que la relevancia a futuro de las actuaciones de reforma interior sobre el suelo urbano se incrementará de forma exponencial.

La otra cara de la moneda son los nuevos desarrollos de suelo que se estancaron con la llegada de la crisis y que, ahora, con la recuperación, se hará necesario replantear: continuar, echar el cierre o adaptarse a la nueva realidad económica y social. Con excepción de los suelos próximos a las grandes ciudades (cuyos proyectos de urbanización pudieron en muchos casos salvarse mediante la racionalización de los plazos o su división en fases), nuestra geografía presenta innumerables iniciativas urbanísticas bloqueadas por el estallido de la burbuja (propietarios de suelo insolventes, ausencia de demanda, desarrollos mastodónticos fuera de mercado, etc…). El inicio de la recuperación del sector parece buen momento para revisar la situación de estos proyectos y tratar de ponerlos en valor o, al menos, estar en disposición de tomar decisiones para liberar los recursos comprometidos y minimizar la pérdida.

En ambos casos, la flexibilidad, la colaboración y la agilidad de la Administración serán cruciales para que la recuperación del sector inmobiliario en España sea una realidad. Más aún si se quiere potenciar una inversión extranjera que empieza a percibir a España, otra vez, como un país atractivo para invertir en suelo.

Autor: Borja Carvajal Borrero. Director del área de Derecho Urbanístico y Gestión Legal de Suelos de KPMG Abogados

Fuente: El Mundo: Publicado en El Economista el 9 de abril de 2015

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