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Author Archives: Borja Carvajal

La subcontratación en la nueva Ley de Contratos del Sector Público

Por Borja Carvajal
on 31. 01. 2018

Tras casi un año de tramitación parlamentaria y con un retraso de casi dos años con respecto al plazo de transposición de las directivas comunitarias en la materia (motivado, en parte, por un periodo prolongado de interinidad del Gobierno), el próximo 9 de marzo de 2018 entrará en vigor la gran mayoría de previsiones de la nueva Ley de Contratos del Sector Público. Tratándose de una norma eminentemente técnica y que, en la teoría, tendría por finalidad simplemente adecuar la regulación estatal al marco comunitario, resulta muy llamativo que en su tramitación se hayan aprobado 975 enmiendas de las 1.081 presentadas por los grupos parlamentarios. Claramente, el interés suscitado a lo largo de su tramitación parlamentaria reside en el impacto que esta norma tiene en términos económicos, pues incide en la redistribución de aproximadamente un 20% del PIB en España.

La nueva norma conlleva una reforma de calado en aspectos estructurales de la contratación administrativa en nuestro país, incluyendo la extensión de su ámbito de aplicación subjetivo a partidos políticos, sindicatos y organizaciones empresariales (siempre que su financiación sea mayoritariamente pública), la eliminación del procedimiento negociado sin publicidad por razón de cuantía, la creación del procedimiento abierto simplificado o la ampliación de supuestos susceptibles de recurso especial en materia de contratación. Centrándonos en un aspecto concreto de la nueva Ley de Contratos del Sector Público, ésta implica una reforma significativa del régimen de subcontratación vigente hasta la fecha. Y ello, como veremos, con vistas a reforzar en la mayoría de los casos la situación que los subcontratistas han ostentado tradicionalmente frente al contratista principal y a la Administración contratante. Así, se establece una suerte de silencio positivo en la aceptación de prestaciones realizadas por el subcontratista en caso de que el contratista principal no oponga motivos de disconformidad en el plazo de 30 días desde la entrega de los bienes o la prestación del servicio. Se regula también la potestad de la Administración (o, incluso, la obligación en determinados supuestos) de comprobar el estricto cumplimiento de los plazos de pago a subcontratistas.

Para ello, se exige la remisión a la Administración, cuando así lo solicite, de una relación detallada de los subcontratistas que participen en el contrato, junto con las condiciones de la subcontratación que guarden relación directa con el plazo de pago, y (ii) del justificante de cumplimiento de los plazos pago.

Además de las consecuencias ya previstas en la normativa de morosidad actualmente en vigor, el incumplimiento de la obligación de pagar en plazo a los subcontratistas será, a partir de marzo, susceptible de ser sancionado por la Administración con las penalidades que establezcan los pliegos al efecto. Como remate a todo lo anterior, la nueva Ley de Contratos del Sector Público establece la posibilidad de fijar en los pliegos la realización de pagos directos de la Administración a los subcontratistas. Esta previsión, que ya preveía la Directiva transpuesta, viene a colmar parcialmente una antigua aspiración de los pequeños y medianos empresarios para mejorar sus condiciones de cobro con los grandes contratistas de la Administración. La nueva norma no despeja la incógnita de cómo se solventarán los problemas que el pago directo a subcontratistas puede plantear en la práctica. Por ello, ya se advierte que se trata de un aspecto sujeto a desarrollo reglamentario, al menos respecto de la Administración General del Estado, en lo relativo a la documentación que deberá aportarse, el régimen de notificaciones, y el de certificaciones, operativa contable y facturación. En definitiva, el nuevo régimen configura un marco de relación entre los contratistas y los subcontratistas mucho más favorable para el pequeño y mediano empresario. En todo caso, habrá que esperar a que la norma eche a rodar para valorar su aplicación práctica y efectos sobre las relaciones entre Administración, contratistas y subcontratistas.

 

Autor: Borja Carvajal es Director en el Área de Regulación y Cumplimiento de KPMG Abogados

Fuente: ABC

A vueltas con la iniciativa urbanística

Por Borja Carvajal
on 01. 03. 2017

Cerramos el año 2016 y, con los datos en la mano, parece que puede afirmarse ya con cierta confianza que España ha superado la crisis inmobiliaria. Las cifras colocan a España como el cuarto país europeo más atractivo para invertir en real estate, tan solo por detrás de Reino Unido, Alemania y Francia. De la mano de la recuperación, y una vez que los Gobiernos autonómicos surgidos de las elecciones de 2015 ruedan con normalidad, empiezan a conocerse ya diversas iniciativas legislativas para retomar la regulación urbanística. Destacan los procesos ya iniciados por Andalucía, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana o Madrid.

Algunas de las reformas en curso abordan una cuestión clave de la actividad inmobiliaria, la iniciativa en materia urbanística. Al hilo de las tramitaciones parlamentarias, se empieza a oír hablar de la necesidad de acotar al máximo el suelo susceptible de urbanización. En algunos casos, se elimina la categoría del suelo urbanizable no sectorizado o programado y la iniciativa que, para su ordenación, ostentaban los agentes privados. Las propuestas que se han conocido en este sentido se plantean como reacción a los efectos de la burbuja inmobiliaria. En algunas zonas de nuestro país esta ha dejado la huella de promociones sin acabar, fuera de mercado y sin una demanda clara que permita terminarlas y ponerlas en uso.

Sin negar la buena intención de la regulación, lo cierto es que tampoco parece del todo acertado achacar exclusivamente a la iniciativa privada el fracaso de las promociones que fueron sorprendidas por el inicio de la crisis. Baste pensar en el número de tramitaciones, publicaciones, alegaciones, informes sectoriales y aprobaciones administrativas que ha sido siempre necesario sacar adelante para comenzar la ejecución de cualquier iniciativa urbanística, fuera esta pública o privada.

Si lo que se pretende es evitar la especulación habría que centrar más los esfuerzos en incrementar la transparencia y la efectividad de los controles administrativos que en eliminar cauces de iniciativa que pueden tener tanta justificación como cualesquier otros.

El debate abierto parece buen momento para reflexionar sobre la importancia que, en términos de atracción de inversiones y de generación de riqueza y empleo, tiene un ejercicio adecuado de las competencias administrativas en materia de urbanismo. Las Administraciones públicas han demostrado que, cuando actúan con rigor, agilidad y flexibilidad, pueden constituirse en el mejor aliado del sector privado para la consecución de los relevantes intereses, públicos y privados, que confluyen en este tipo de actuaciones. Ello debería ser la norma.

 

Autor: Borja Carvajal es Director en el área de regulatorio y cumplimiento de KPMG Abogados

El urbanismo que viene

Por Borja Carvajal
on 09. 04. 2015

Tras años de severos ajustes en el sector inmobiliario, especialmente en lo relativo a operaciones de suelo, 2015 se presenta como el año de inicio de la recuperación.

Durante los años de la crisis, los proyectos urbanísticos que han llegado a buen puerto pueden contarse con los dedos de una mano, y se han caracterizado, en términos generales, por localizarse en zonas premium de las grandes ciudades como Madrid o Barcelona y contar con la flexibilidad y apoyo incondicional de las Administraciones. Como ejemplo, la denominada “Operación Canalejas”, que se está ejecutando actualmente en pleno centro de Madrid y que ha requerido una complejísima tramitación urbanística para permitir la implantación de un régimen de usos ad-hoc, el enlace de hasta siete edificios con diferentes niveles de protección urbanística y una inversión privada estimada superior a 500 millones de euros, que se espera genere 4.800 empleos.

En los últimos meses parece notarse un cambio de tendencia, impulsado principalmente por grandes operaciones en las que el sector público y el sector privado están yendo de la mano. Así, recientemente y tras más de veinte años de negociaciones multilaterales, aprobaciones y modificaciones de instrumentos de planeamiento, se ha dado una primera luz verde a la “Operación Chamartín”, que supondrá la ampliación del madrileño Paseo de la Castellana en 3,7 km, para desarrollar un nuevo e inmenso ámbito en el que se combinarán distintos tipos de usos, principalmente, residencial, terciario en todas sus categorías y dotacional público. Más allá de las tachas de electoralismo y especulación que se le achacan al proyecto, el nuevo Distrito Castellana Norte, con una inversión esperada de casi 6.000 millones de euros, parece venir a cubrir una parte relevante de las necesidades de desarrollo urbano de la capital durante los próximos veinte años.

En la misma línea, operaciones como la proyectada para los antiguos cuarteles de Campamento en Madrid, sobre la que parece que inversores extranjeros ya han puesto sus ojos con la idea de desarrollar un gran ámbito de usos múltiples; la relativa a la reordenación y gestión de los suelos en que se ubican actualmente las cocheras del Metro de Madrid para permitir la construcción de un imponente y modernísimo complejo de más de cuatrocientas viviendas en pleno Distrito de Chamberí (Residencial Metropolitan); o las proyectadas para la remodelación y reconversión de inmuebles emblemáticos de la capital como el Estadio Santiago Bernabéu o el Palacio de Congresos.

En este sentido, es significativo que el Avance del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid pusiera su foco en la flexibilización de los usos y la regeneración urbana, potenciando el desarrollo de actividades económicas generadoras de empleo sin renunciar a los regímenes de protección aplicables y apostando por poner en valor la ciudad consolidada (frente a su expansión). En definitiva, parece que la relevancia a futuro de las actuaciones de reforma interior sobre el suelo urbano se incrementará de forma exponencial.

La otra cara de la moneda son los nuevos desarrollos de suelo que se estancaron con la llegada de la crisis y que, ahora, con la recuperación, se hará necesario replantear: continuar, echar el cierre o adaptarse a la nueva realidad económica y social. Con excepción de los suelos próximos a las grandes ciudades (cuyos proyectos de urbanización pudieron en muchos casos salvarse mediante la racionalización de los plazos o su división en fases), nuestra geografía presenta innumerables iniciativas urbanísticas bloqueadas por el estallido de la burbuja (propietarios de suelo insolventes, ausencia de demanda, desarrollos mastodónticos fuera de mercado, etc…). El inicio de la recuperación del sector parece buen momento para revisar la situación de estos proyectos y tratar de ponerlos en valor o, al menos, estar en disposición de tomar decisiones para liberar los recursos comprometidos y minimizar la pérdida.

En ambos casos, la flexibilidad, la colaboración y la agilidad de la Administración serán cruciales para que la recuperación del sector inmobiliario en España sea una realidad. Más aún si se quiere potenciar una inversión extranjera que empieza a percibir a España, otra vez, como un país atractivo para invertir en suelo.

Autor: Borja Carvajal Borrero. Director del área de Derecho Urbanístico y Gestión Legal de Suelos de KPMG Abogados

Fuente: El Mundo: Publicado en El Economista el 9 de abril de 2015

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